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Kaufratgeber

Haus kaufen in Kroatien: der Weg von der Idee bis zum Grundbuch.

Wer ein Haus in Kroatien kaufen möchte, braucht vor allem Orientierung: Welche Region passt, wie läuft der Kauf rechtlich ab und welche Kosten kommen hinzu? Dieser Ratgeber fasst das Wichtigste zusammen – sachlich und ohne Versprechen.

6 Immobilien ansehen Kostenloses Erstgespräch
Küstenstadt mit Steinhäusern und Hafen im Morgenlicht

01 Grundlagen

Dürfen Deutsche, Österreicher und Schweizer in Kroatien kaufen?

Ja. Bürgerinnen und Bürger aus EU-Staaten können Immobilien in Kroatien grundsätzlich zu denselben Bedingungen erwerben wie kroatische Staatsangehörige. Eine besondere Genehmigung ist in der Regel nicht nötig.

Ausnahmen betreffen vor allem landwirtschaftliche Flächen und bestimmte Schutzgebiete. Für Käufer aus der Schweiz gelten andere Regeln als für EU-Bürger; hier kann eine Zustimmung des kroatischen Justizministeriums erforderlich sein. Wie das in Ihrem Fall aussieht, sollte vorab ein in Kroatien zugelassener Rechtsanwalt prüfen.

Kroatien ist seit 2013 Mitglied der EU, zahlt seit 2023 mit dem Euro und gehört seit 2023 zum Schengen-Raum. Für Käufer aus Deutschland und Österreich entfallen damit Währungsrisiko und Grenzkontrollen – an den Grundregeln des kroatischen Immobilienrechts ändert das jedoch nichts.

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02 Ablauf

So läuft ein Hauskauf in Kroatien ab

  1. Region und Budget klären. Nutzung, Anreise, Saison und Gesamtbudget inklusive Nebenkosten bestimmen, welche Objekte infrage kommen.
  2. OIB beantragen. Die persönliche Identifikationsnummer (osobni identifikacijski broj) brauchen Sie für Vertrag, Grundbuch und Bankkonto. Sie wird bei der Steuerverwaltung beantragt, oft auch über kroatische Auslandsvertretungen.
  3. Besichtigen und vorprüfen. Vor einer Reservierung sollten Grundbuchauszug (vlasnički list), Katasterplan und Baugenehmigung beziehungsweise Nutzungsgenehmigung vorliegen.
  4. Vorvertrag. Häufig wird ein Vorvertrag mit Anzahlung geschlossen. Welche Bedingungen darin stehen, sollte Ihr Anwalt prüfen.
  5. Kaufvertrag und Notar. Der Kaufvertrag wird schriftlich geschlossen, die Unterschriften werden notariell beglaubigt.
  6. Zahlung und Grundbuch. Nach Zahlung des Kaufpreises wird der Eigentumswechsel beim zuständigen Grundbuchamt beantragt. Erst mit der Eintragung sind Sie Eigentümer.
  7. Übergabe. Zählerstände, Schlüssel, Versorgerverträge – und die Anmeldung bei der Steuerverwaltung.

Wie wir Sie bei jedem dieser Schritte begleiten, beschreiben wir unter Leistungen.

03 Kosten

Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu?

Bei Bestandsimmobilien fällt in der Regel eine Grunderwerbsteuer von 3 % an. Kaufen Sie einen Neubau direkt vom Bauträger, ist meist die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten und die Grunderwerbsteuer entfällt. Ein Beispiel aus unserem Angebot: Bei der Neubauvilla in Brtonigla versteht sich der Kaufpreis ausdrücklich inklusive Mehrwertsteuer.

  • Notar (Beglaubigung der Unterschriften) und Rechtsanwalt
  • Eintragung ins Grundbuch
  • gegebenenfalls Maklerprovision
  • Übersetzungen und beglaubigte Dokumente
  • laufend: Grundsteuer der Gemeinde, Versicherung, Instandhaltung

Seit 2025 erheben viele Gemeinden eine jährliche Grundsteuer, vor allem auf Zweitwohnungen; die Höhe legt die Gemeinde fest. Mit welchen Kosten Sie bei einem bestimmten Objekt rechnen sollten, stellen wir vor der Kaufentscheidung zusammen. Die steuerliche Bewertung gehört in die Hände eines Steuerberaters.

Lage & Regionen

Unsere Objekte entlang der Küste

Bewegen Sie die Karte mit der Maus, um die Küste aus einem anderen Winkel zu sehen. Die Positionen sind bewusst ungefähr – genaue Adressen nennen wir im persönlichen Gespräch.

  1. BrtoniglaNeubauvilla mit Spa in Brtonigla4.500.000 €
  2. MedulinVilla mit Infinity-Pool in Medulin2.290.000 €
  3. LižnjanSmart-Home-Villa in Ližnjan1.650.000 €
  4. Mošćenička DragaNeubauvilla in Mošćenička Draga1.700.000 €
  5. Vrbovica, KorčulaHaus am Strand auf Korčula1.450.000 €
  6. Milna, BračVilla mit Pool auf Brač1.400.000 €
Illustrative Karte der kroatischen Küste, vereinfacht. Lage der Objekte ungefähr. Grenzdaten: geoBoundaries (CC BY 4.0).

04 Regionen

Welche Region passt zu Ihrem Haus in Kroatien?

Istrien ist aus Süddeutschland und Österreich am schnellsten mit dem Auto erreichbar. Das Hügelland im Inneren ist für Steinhäuser, Weinbau und Olivenöl bekannt, die Küste für Orte wie Poreč, Rovinj und Pula.

Kvarner verbindet Berge und Meer: die historische Riviera um Opatija am Fuß des Učka-Massivs und Inseln wie Krk, Cres, Lošinj und Rab.

Dalmatien bietet die längste Saison, Altstädte wie Zadar, Šibenik, Split und Dubrovnik und die großen Inseln Brač, Hvar und Korčula – mit Fähren als festem Teil der Anreise.

05 Unterlagen

Diese Dokumente sollten Sie vor dem Kauf prüfen lassen

  • aktueller Grundbuchauszug (vlasnički list) mit Eigentümern und Belastungen
  • Katasterplan und Abgleich mit dem Grundbuch
  • Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) oder Legalisierungsbescheid
  • Energieausweis
  • bei Wohnungen die Aufteilung in Einzeleigentum (etažiranje)

Die rechtliche Prüfung übernimmt ein in Kroatien zugelassener Rechtsanwalt. Wir sorgen dafür, dass die Unterlagen vollständig sind und Sie verstehen, was darin steht.

Diese Hinweise dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.

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