Kosten & Steuern
Immobilie in Kroatien verkaufen: wann Steuern anfallen
Wer heute kauft, sollte auch an einen späteren Verkauf denken. Die gute Nachricht: In Kroatien sind Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie nach zwei Jahren in der Regel steuerfrei. Für die Zeit davor und für Ihr Heimatland gibt es aber Regeln, die Sie kennen sollten.
Inhalt 7 Abschnitte
Auf einen Blick
- Verkaufen Sie eine Immobilie in Kroatien mehr als zwei Jahre nach dem Kauf, ist der Gewinn dort in der Regel nicht steuerpflichtig.
- Innerhalb von zwei Jahren wird der Gewinn mit 24 % besteuert; Kaufpreis, Investitionen und Verkaufskosten mindern ihn.
- Steuerfrei ist der Gewinn auch, wenn Ihnen die Immobilie nachweislich als Wohnung gedient hat – eine Wohnsitzanmeldung allein reicht als Nachweis nicht.
- Wie Deutschland oder Österreich einen Gewinn behandeln, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen – vor dem Verkauf prüfen lassen.
Eine Immobilie in Kroatien ist für die meisten Käufer eine Entscheidung für viele Jahre. Trotzdem lohnt es sich, schon beim Kauf zu wissen, was bei einem Verkauf steuerlich passiert – etwa wenn sich Lebensumstände ändern oder ein Erbe aufgeteilt werden muss. Die kroatischen Regeln sind vergleichsweise einfach.
Die Grundregel: nach zwei Jahren steuerfrei
Nach dem kroatischen Einkommensteuergesetz gilt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie als Einkunft aus Vermögen. Er wird nicht besteuert, wenn die Immobilie verkauft wird:
- mehr als zwei Jahre nach dem Kauf – maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags, oder
- mehr als zwei Jahre, nachdem sie nutzbar wurde, wenn Sie selbst gebaut, umgebaut oder die Nutzung geändert haben.
Für die allermeisten Käufer einer Ferien- oder Zweitimmobilie heißt das: Wer mindestens zwei Jahre wartet, zahlt in Kroatien auf den Gewinn keine Steuer.
Verkauf innerhalb von zwei Jahren
Wird früher verkauft, setzt die Steuerverwaltung die Steuer per Bescheid fest. Sie ist innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Bescheids zu zahlen.
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Steuersatz | 24 % |
| Bemessungsgrundlage | Verkaufserlös nach Marktwert minus Anschaffungswert, angepasst um die Erzeugerpreisentwicklung |
| Abzugsfähig | belegte Investitionen und Verkaufskosten |
| Verluste | nur mit Veräußerungsgewinnen desselben Kalenderjahres verrechenbar |
Ausnahme: selbst bewohnte Immobilie
Steuerfrei ist der Gewinn auch innerhalb der zwei Jahre, wenn die Immobilie Ihnen oder unterhaltsberechtigten nahen Angehörigen als Wohnung gedient hat. Das Gesetz verlangt dafür einen echten Nachweis des ständigen Wohnens – eine Anmeldung des Wohnsitzes an der Adresse reicht allein nicht. Als Nachweis gelten etwa Rechnungen und Abrechnungen von Versorgern.
Mehr als drei Immobilien in fünf Jahren
Eine Sonderregel betrifft Investoren: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien derselben Art verkauft, wird für diese Verkäufe insgesamt besteuert – auch wenn einzelne davon länger als zwei Jahre gehalten wurden. Bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen oder bei mehreren Parzellen zählt jede Wohnung und jede Parzelle als eigene Immobilie. Kleine Grundstücke bis 250 m², insgesamt bis 1.000 m², sind davon ausgenommen.
Und in Deutschland oder Österreich?
Wie ein Gewinn aus einer kroatischen Immobilie in Ihrem Wohnsitzland behandelt wird, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen mit Kroatien. Für Käufer aus Deutschland ist das besonders relevant, weil private Veräußerungsgeschäfte mit Immobilien dort innerhalb von zehn Jahren grundsätzlich steuerpflichtig sind (§ 23 EStG). Ob und wie diese Regel bei einer Immobilie in Kroatien greift, sollte ein Steuerberater vor einem Verkauf prüfen.
Praxistipps für den späteren Verkauf
- Belege sammeln: Kaufvertrag, Rechnungen für Renovierung, Pool und Technik, Makler- und Anwaltskosten.
- Genehmigungen aktuell halten: Ein Haus mit vollständigen Unterlagen und sauberem Grundbuch verkauft sich schneller.
- Fristen im Blick behalten: Wer kurz vor Ablauf der zwei Jahre verkaufen möchte, sollte das Datum des Kaufvertrags genau kennen.
Welche Steuern und Gebühren beim Kauf anfallen, zeigt unser Artikel Kaufnebenkosten in Kroatien, die jährlichen Kosten der Artikel Laufende Kosten.
Häufige Fragen
Ab dem Datum des Kaufvertrags. Haben Sie selbst gebaut, umgebaut oder die Nutzung geändert, beginnt die Frist mit dem Tag, an dem die Immobilie nutzbar wurde.
Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufserlös nach Marktwert und dem Anschaffungswert, der um die Entwicklung der Erzeugerpreise angepasst wird. Abziehen lassen sich außerdem Investitionen und Verkaufskosten, für die Sie glaubwürdige Belege haben. Bewahren Sie Rechnungen deshalb auf.
Ja. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien derselben Art verkauft, wird nach besonderen Regeln besteuert – unabhängig von der Zwei-Jahres-Frist. Das betrifft vor allem Investoren, die Grundstücke oder Wohnungen aufteilen und einzeln verkaufen.
Quellen
- Porezna uprava: Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien (Frist, Satz, Ausnahmen)
- Zakon o porezu na dohodak (Einkommensteuergesetz)
- Porezna uprava: Besteuerung von Kapitalerträgen im Vergleich HR, SI, AT, DE (2025)
Stand: 28. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Gebühren können sich ändern; maßgeblich ist die Prüfung im Einzelfall durch zugelassene Fachleute.
