Brauche ich für den Kauf einen Anwalt in Kroatien?

Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht. Weil der Notar in Kroatien in der Regel nur Unterschriften beglaubigt und den Vertrag nicht inhaltlich prüft, ist ein in Kroatien zugelassener Rechtsanwalt auf Ihrer Seite aber dringend zu empfehlen – vor allem für die Prüfung von Grundbuch, Kataster und Genehmigungen.

Wie hoch ist die Anzahlung beim Vorvertrag?

Häufig werden rund 10 % des Kaufpreises als Anzahlung (kapara) vereinbart. Tritt der Käufer ohne Grund zurück, verliert er sie in der Regel; tritt der Verkäufer zurück, kann der Käufer die doppelte Anzahlung verlangen. Die genauen Bedingungen regelt der Vorvertrag.

Kann ich eine Immobilie kaufen, ohne nach Kroatien zu reisen?

Ja. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann zum Beispiel Ihr Anwalt in Kroatien die OIB beantragen, Verträge unterschreiben und den Grundbuchantrag stellen. Die Vollmacht sollte genau beschreiben, wozu sie berechtigt.

Ab wann bin ich Eigentümer der Immobilie?

Mit der Eintragung im Grundbuch (uknjižba). Bis dahin haben Sie einen Anspruch aus dem Kaufvertrag, aber noch kein eingetragenes Eigentum. Deshalb sollte der Antrag direkt nach Vertragsschluss und Zahlung gestellt werden.

Immobilienkauf in Kroatien: Ablauf in 9 Schritten

Ein Immobilienkauf in Kroatien ist für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz gut machbar – sofern man die Reihenfolge kennt und die Unterlagen sorgfältig prüfen lässt. Der wichtigste Unterschied zu Deutschland: Der Notar beurkundet in Kroatien in der Regel nicht den gesamten Vertrag, sondern beglaubigt Unterschriften. Die inhaltliche Prüfung liegt deshalb bei Ihnen und Ihrem Anwalt.

1. Kaufberechtigung und Budget klären

Staatsangehörige der EU, also auch Deutsche und Österreicher, erwerben Immobilien in Kroatien unter denselben Voraussetzungen wie kroatische Staatsbürger. Eine Genehmigung des Justizministeriums ist nicht nötig. Ausnahmen gelten für landwirtschaftliche Flächen, für die besondere Gesetze gelten. Welche Regeln für Käufer aus der Schweiz gelten, lesen Sie in unserem Artikel Wer darf in Kroatien eine Immobilie kaufen?

Planen Sie das Budget von Anfang an inklusive Nebenkosten: Bei einer Bestandsimmobilie mit Makler kommen rund 8 % zum Kaufpreis hinzu. Details und einen Rechner finden Sie im Artikel Kaufnebenkosten in Kroatien.

2. OIB beantragen

Die OIB (osobni identifikacijski broj) ist eine elfstellige Identifikationsnummer, die Sie für Vertrag, Steuer, Grundbuch und Versorger brauchen. Sie wird von der kroatischen Steuerverwaltung vergeben – vor Ort, über eine kroatische Auslandsvertretung oder über einen Bevollmächtigten. Wie das genau funktioniert, erklärt unser Artikel OIB beantragen.

3. Objekt auswählen und besichtigen

Besichtigen Sie mehrere Objekte und lassen Sie sich die wichtigsten Unterlagen vor einer Reservierung zeigen. Achten Sie dabei nicht nur auf das Haus, sondern auch auf Zufahrt, Wasser- und Stromanschluss, Nachbarbebauung und die tatsächliche Entfernung zum Meer.

4. Rechtliche Prüfung (Due Diligence)

Bevor Geld fließt, prüft Ihr Anwalt unter anderem:

den Grundbuchauszug (vlasnički list): Wer ist eingetragener Eigentümer, gibt es Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Anmerkungen?
den Kataster: Stimmen Fläche und Lage mit dem Grundbuch und der Wirklichkeit überein?
Genehmigungen: Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) oder ein Legalisierungsbescheid
Vorkaufsrechte, etwa bei Kulturgütern, und die Zustimmung von Miteigentümern
bei Wohnungen die Aufteilung in Einzeleigentum (etažiranje)

Was hinter diesen Begriffen steckt, erklären wir im Artikel Grundbuch und Kataster in Kroatien.

5. Vorvertrag und Anzahlung

Häufig wird zunächst ein Vorvertrag (predugovor) geschlossen. Darin stehen Kaufpreis, Zahlungsplan, Fristen und die Bedingungen, unter denen beide Seiten zurücktreten dürfen. Üblich ist eine Anzahlung (kapara) von rund 10 % des Kaufpreises.

So funktioniert die kapara: Tritt der Käufer ohne vertraglichen Grund zurück, behält der Verkäufer die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, kann der Käufer die doppelte Anzahlung verlangen. Bedingungen wie „vorbehaltlich einer sauberen Grundbuchprüfung“ oder „vorbehaltlich der Finanzierung“ sollten deshalb ausdrücklich im Vorvertrag stehen.

6. Kaufvertrag und Notar

Der Kaufvertrag (kupoprodajni ugovor) wird schriftlich geschlossen, meist zweisprachig oder mit beglaubigter Übersetzung. Er enthält die sogenannte Eintragungsbewilligung (clausula intabulandi), mit der der Verkäufer der Umschreibung im Grundbuch zustimmt. Ein Notar (javni bilježnik) beglaubigt die Unterschrift des Verkäufers.

Bezahlt wird je nach Vereinbarung bei Unterzeichnung oder kurz davor. Wer zusätzliche Sicherheit möchte, kann den Kaufpreis über ein Notaranderkonto (javnobilježnički polog) oder ein Treuhandkonto des Anwalts abwickeln: Das Geld wird erst freigegeben, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind.

7. Meldung bei der Steuerverwaltung

Innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsschluss muss der Erwerb bei der zuständigen Außenstelle der Steuerverwaltung gemeldet werden. Bei Bestandsimmobilien setzt diese anschließend die Grunderwerbsteuer von 3 % per Bescheid fest; beim Neubau vom Bauträger ist stattdessen Mehrwertsteuer im Preis enthalten. Oft übernimmt Ihr Anwalt oder der Notar die Meldung.

8. Eintragung ins Grundbuch

Mit dem unterschriebenen Vertrag beantragen Sie beim zuständigen Grundbuchgericht (zemljišnoknjižni odjel des Amtsgerichts) die Eintragung Ihres Eigentums – die uknjižba. Der Antrag kann heute auch elektronisch über Notar oder Anwalt gestellt werden. Erst mit der Eintragung sind Sie Eigentümer. Deshalb sollte der Antrag unmittelbar nach Vertragsschluss gestellt werden.

9. Übergabe und Ummeldungen

Zur Übergabe gehören:

Schlüssel, Fernbedienungen, Bedienungsanleitungen und Garantieunterlagen
ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen für Strom und Wasser
die Ummeldung der Versorgerverträge (Strom, Wasser, Müllabfuhr, Internet)
eine Zustelladresse für Bescheide der Gemeinde, etwa zur Kommunalabgabe und Grundsteuer

Mit welchen laufenden Kosten Sie nach dem Kauf rechnen sollten, lesen Sie im Artikel Laufende Kosten einer Immobilie in Kroatien.

Wie lange dauert der Kauf?

Zwischen Reservierung und Grundbucheintrag vergehen oft einige Wochen bis wenige Monate. Den größten Einfluss haben die Vollständigkeit der Unterlagen, eine eventuelle Finanzierung und die Bearbeitungszeit des Grundbuchgerichts. Sind Grundbuch und Kataster nicht in Ordnung, kann es auch deutlich länger dauern – ein Grund mehr, die Prüfung an den Anfang zu stellen.

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