Grundbuch und Kataster in Kroatien: was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

In Kroatien gibt es zwei öffentliche Register für Immobilien: das Grundbuch (zemljišna knjiga), das die Grundbuchabteilungen der Amtsgerichte führen, und den Kataster (katastar) der staatlichen Geodäsieverwaltung. Das Grundbuch sagt, wem eine Immobilie gehört und welche Rechte darauf lasten. Der Kataster beschreibt, was auf dem Boden liegt: Lage, Grenzen, Fläche und Gebäude. Für einen sicheren Kauf müssen beide Register zusammenpassen – und zur Wirklichkeit vor Ort.

So ist ein Grundbuchauszug aufgebaut

Der Grundbuchauszug, oft einfach vlasnički list genannt, besteht aus drei Teilen:

Das Justizministerium empfiehlt, vor allem drei Dinge abzugleichen: Die Angaben zum Eigentümer im Teil B müssen mit dem Ausweis des Verkäufers übereinstimmen, die Angaben zur Immobilie im Teil A mit dem Kaufvertrag – und im Teil C sollten Sie genau wissen, welche Lasten bestehen und ob sie vor dem Kauf gelöscht werden.

Grundbuch selbst einsehen

Über das Portal oss.uredjenazemlja.hr können Sie Grundbuchauszüge online einsehen. Sie brauchen dafür das zuständige Amtsgericht beziehungsweise die Katastergemeinde und die Parzellennummer (katastarska čestica) oder die Nummer des Grundbuchblatts (ZK uložak). Das Portal zeigt auch den Katasterplan. Für den Kauf selbst lassen Sie sich einen aktuellen Auszug ausstellen.

Plomba: der wichtigste Warnhinweis

Eine Plomba ist laut Justizministerium die Kennzeichnung eines eingegangenen, aber noch nicht erledigten Antrags auf eine Eintragung. Das kann harmlos sein – etwa die Löschung einer abbezahlten Hypothek – oder ein Problem: ein anderer Kaufvertrag, eine Pfändung, ein Streit unter Erben.

Wichtig: Online sehen Sie nur, dass eine Plomba besteht, nicht worauf sie sich bezieht. Lassen Sie sich beim Grundbuchgericht einen Auszug mit dem Inhalt der Plomben ausstellen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Grundbuch und Kataster: wenn die Register nicht übereinstimmen

Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster sind in Kroatien keine Seltenheit. Typische Fälle:

• Die Fläche im Grundbuch weicht von der im Kataster oder von der tatsächlichen Grundstücksgrenze ab.
• Das Gebäude steht im Kataster, ist im Grundbuch aber nicht eingetragen – oder umgekehrt.
• Im Grundbuch stehen noch verstorbene Eigentümer oder sehr viele Miteigentümer, weil Erbfälle nie eingetragen wurden.
• Die Zufahrt führt über ein Nachbargrundstück, ohne dass ein Wegerecht eingetragen ist.

Solche Punkte lassen sich oft lösen, kosten aber Zeit. Wichtig ist, sie vor dem Vorvertrag zu kennen und im Vertrag zu regeln, wer sie bis wann behebt.

Genehmigungen: Ist das Haus legal gebaut?

Neben dem Eigentum zählt die baurechtliche Seite. Für ein Gebäude sollte eines der folgenden Dokumente vorliegen:

• eine Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) nach Fertigstellung des Baus
• ein Legalisierungsbescheid (rješenje o izvedenom stanju) für nachträglich legalisierte Gebäude
• für sehr alte Häuser der Nachweis, dass sie bis zum 15. Februar 1968 errichtet wurden: Solche Gebäude gelten nach kroatischem Recht als auf Grundlage einer rechtskräftigen Baugenehmigung errichtet. Die Bauzeit kann mit einer eigenen Nutzungsgenehmigung bestätigt werden.

Stimmen Gebäude und Genehmigung nicht überein – etwa weil später ein Stockwerk, eine Terrasse oder ein Pool hinzugekommen ist –, sollte geklärt werden, ob diese Teile genehmigt sind.

Besonderheiten bei Wohnungen und am Meer

• Wohnungen sollten als eigenständige Einheit im Grundbuch eingetragen sein (etažiranje). Fehlt diese Aufteilung, kaufen Sie unter Umständen nur einen Miteigentumsanteil am ganzen Gebäude.
• Immobilien am Meer: Der Küstenstreifen gehört in Kroatien zum öffentlichen Meeresgut (pomorsko dobro) und kann nicht privat erworben werden. Prüfen Sie, wo die Grenze verläuft – mehr dazu auf unserer Seite Immobilien am Meer.
• Landwirtschaftliche Flächen unterliegen eigenen Regeln, auch wenn sie nur einen Teil des Grundstücks ausmachen. Details im Artikel Wer darf in Kroatien kaufen?

Checkliste vor der Anzahlung

1. aktueller Grundbuchauszug, Teile A, B und C
2. Auszug mit Inhalt eventueller Plomben
3. Katasterplan und Abgleich mit der Situation vor Ort
4. Nutzungsgenehmigung, Legalisierungsbescheid oder Nachweis „vor 1968“
5. Energieausweis
6. bei Wohnungen: Nachweis der Aufteilung in Einzeleigentum
7. Bestätigung, dass Lasten im Teil C vor oder bei der Zahlung gelöscht werden

Wie die Prüfung in den gesamten Kauf eingebettet ist, zeigt der Artikel Immobilienkauf in Kroatien: der Ablauf. Was die Eintragung ins Grundbuch kostet, steht im Artikel Kaufnebenkosten.