Kauf & Ablauf
Neubau vom Bauträger: worauf Sie beim Kauf achten sollten
Neubauten mit Pool, großen Glasflächen und moderner Technik prägen heute das Angebot an der kroatischen Küste. Der Kauf vom Bauträger hat Vorteile – und eigene Risiken, besonders wenn das Haus noch nicht fertig ist.
Inhalt 7 Abschnitte
Auf einen Blick
- Beim Kauf vom Bauträger fallen 25 % Mehrwertsteuer statt 3 % Grunderwerbsteuer an – meist bereits im Preis enthalten.
- Bei Häusern, die noch im Bau sind, sollten Zahlungen an den Baufortschritt gebunden und abgesichert sein.
- Prüfen Sie Baugenehmigung und später die Nutzungsgenehmigung; bei Wohnungen zusätzlich die Aufteilung in Einzeleigentum.
- Für Mängel an der Standfestigkeit haftet der Bauunternehmer nach kroatischem Obligationenrecht zehn Jahre – Ihre eigenen Ansprüche regelt der Kaufvertrag.
Ein Neubau verspricht vieles, was ältere Häuser an der Küste selten bieten: Pool und Außenküche, Fußbodenheizung, Wärmepumpe, große Fensterflächen und keine Renovierung in den ersten Jahren. Viele Neubauten werden von Bauträgern oder Investoren verkauft – teilweise schon, bevor sie fertig sind. Was dabei anders ist als beim Kauf eines Bestandshauses, lesen Sie hier.
Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer
Verkauft ein Bauträger, der im Mehrwertsteuersystem ist, einen Neubau zum ersten Mal, fallen 25 % Mehrwertsteuer (PDV) an. Die Grunderwerbsteuer von 3 % entfällt dann. In Kroatien verstehen sich die Preise von Bauträgern üblicherweise inklusive Mehrwertsteuer – ein Beispiel aus unserem Angebot ist die Neubauvilla in Brtonigla, deren Preis ausdrücklich die Mehrwertsteuer enthält.
Als Privatperson können Sie die Mehrwertsteuer nicht als Vorsteuer zurückholen. Für den Vergleich mit einem Bestandshaus heißt das: Rechnen Sie beim Bestandshaus die 3 % Grunderwerbsteuer zum Preis hinzu, beim Neubau nicht. Eine Gegenüberstellung finden Sie im Artikel Kaufnebenkosten in Kroatien.
Fertig gebaut oder noch im Bau?
Fertiger Neubau
Ist das Haus fertig, gelten im Wesentlichen dieselben Schritte wie bei jedem Kauf: Grundbuch, Kataster und Genehmigungen prüfen, Vertrag, Zahlung, Eintragung. Achten Sie besonders darauf, dass die Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) bereits vorliegt und das Gebäude im Grundbuch eingetragen ist.
Kauf vor Fertigstellung
Beim Kauf eines Hauses, das noch gebaut wird, zahlen Sie für etwas, das es noch nicht gibt. Damit das kein unnötiges Risiko wird:
- Baugenehmigung prüfen: Gibt es eine rechtskräftige Baugenehmigung (građevinska dozvola), und entspricht das geplante Haus ihr?
- Zahlungsplan an den Baufortschritt binden: zum Beispiel Rohbau, Dach, Fenster, Fertigstellung – mit klar definierten, überprüfbaren Meilensteinen.
- Zahlungen absichern: etwa durch eine Bankgarantie des Bauträgers, die Abwicklung über ein Notaranderkonto oder eine Vormerkung (predbilježba) Ihres Anspruchs im Grundbuch.
- Termine und Folgen regeln: Fertigstellungstermin, Vertragsstrafe bei Verzug und Ihr Recht zum Rücktritt.
- Baubeschreibung als Vertragsbestandteil: Materialien, Technik, Außenanlagen, Pool – was nicht schriftlich steht, ist schwer einzufordern.
Wohnungen: Aufteilung in Einzeleigentum
Bei Wohnungen in einem neuen Mehrparteienhaus ist entscheidend, dass Ihre Wohnung nach Fertigstellung als eigenständige Einheit im Grundbuch eingetragen wird (etažiranje). Lassen Sie im Vertrag festhalten, wer diese Aufteilung bis wann veranlasst – und dass Stellplätze, Abstellräume oder Gartenanteile ausdrücklich mitverkauft werden.
Abnahme und Gewährleistung
Vereinbaren Sie eine gemeinsame Abnahme mit Protokoll, in dem sichtbare Mängel festgehalten und Fristen zur Behebung vereinbart werden. Nehmen Sie dafür am besten einen unabhängigen Bausachverständigen mit.
Für Mängel, die die Standfestigkeit eines Gebäudes betreffen, haftet der Bauunternehmer nach dem kroatischen Obligationengesetz zehn Jahre. Welche Ansprüche Sie als Käufer gegenüber dem Bauträger haben – etwa bei Feuchtigkeit, Haustechnik oder Pool –, sollte der Kaufvertrag ausdrücklich regeln.
Energie und Technik
Neubauten sind energetisch meist deutlich besser als ältere Häuser. Fragen Sie trotzdem nach:
- Energieausweis und Energieklasse
- Heizung und Kühlung: Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Klimageräte
- Dämmung, Verglasung und Verschattung – an der Küste oft wichtiger als die Heizung
- Wartungsverträge, etwa für Wärmepumpe, Photovoltaik oder Pooltechnik
Unser Fazit
Ein Neubau vom Bauträger ist für viele Käufer die bequemere Wahl: kein Renovierungsbedarf, moderne Technik, klare Steuerlage. Entscheidend ist, dass Genehmigungen, Zahlungsplan und Absicherung stimmen. Wie wir Sie dabei begleiten, lesen Sie unter Leistungen.
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Häufige Fragen
In aller Regel ja, die Preise von Bauträgern verstehen sich meist inklusive 25 % Mehrwertsteuer. Prüfen Sie trotzdem, ob im Exposé und im Vertrag ausdrücklich „inkl. PDV“ steht. Grunderwerbsteuer fällt dann nicht zusätzlich an.
Üblich ist ein Zahlungsplan nach Baufortschritt. Zusätzliche Sicherheit bieten etwa eine Bankgarantie des Bauträgers, die Zahlung über ein Notaranderkonto oder eine Vormerkung Ihres Anspruchs im Grundbuch. Welche Kombination sinnvoll ist, prüft Ihr Anwalt.
Für die rechtmäßige Nutzung braucht das Gebäude eine Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola). Sie ist auch Voraussetzung für eine touristische Vermietung. Lassen Sie sich im Vertrag zusichern, bis wann sie vorliegt.
Quellen
- Porezna uprava: Leitfaden für Erwerber von Immobilien (PPN oder PDV)
- gov.hr: Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola)
- Zakon o obveznim odnosima (Obligationengesetz, u. a. Art. 644 zur Haftung für die Standfestigkeit)
- Ministarstvo pravosuđa: Grundbücher – Aufbau und Eintragungen
Stand: 28. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Gebühren können sich ändern; maßgeblich ist die Prüfung im Einzelfall durch zugelassene Fachleute.
