Kosten & Steuern
Laufende Kosten: was ein Haus in Kroatien jedes Jahr kostet
Nach dem Kauf beginnen die laufenden Kosten. Seit 2025 gehört dazu für viele Ferienhäuser eine neue Grundsteuer. Hier sehen Sie, welche Posten jedes Jahr anfallen und wovon ihre Höhe abhängt.
Inhalt 7 Abschnitte
Auf einen Blick
- Seit 1. Januar 2025 erheben Städte und Gemeinden eine jährliche Grundsteuer (porez na nekretnine) von 0,60 bis 8,00 € pro m² Nutzfläche.
- Befreit sind vor allem Immobilien, die als ständiger Wohnsitz dienen oder mindestens zehn Monate im Jahr langfristig vermietet sind.
- Ferienhäuser und touristisch vermietete Wohnungen sind daher in der Regel steuerpflichtig; die genaue Höhe legt die Gemeinde fest.
- Dazu kommen Kommunalabgabe, Strom, Wasser, Müll, Versicherung und Pflege – bei Häusern mit Pool und Garten spürbar mehr.
Wer ein Haus oder eine Wohnung in Kroatien besitzt, zahlt jedes Jahr Steuern, Abgaben und Betriebskosten. Viele Posten sind überschaubar, einige hängen stark von Lage, Größe und Nutzung ab. Die größte Änderung der letzten Jahre: Seit 2025 gibt es eine landesweite Grundsteuer, die vor allem Ferienimmobilien betrifft.
Die Grundsteuer seit 2025
Mit der Reform der lokalen Steuern hat Kroatien zum 1. Januar 2025 die Grundsteuer (porez na nekretnine) eingeführt. Sie ersetzt die frühere Steuer auf Ferienhäuser (porez na kuće za odmor), die nicht überall erhoben wurde.
- Höhe: 0,60 bis 8,00 € pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr
- Wer legt sie fest? die Stadt oder Gemeinde, in der die Immobilie liegt
- Staffelung: möglich nach Ort, Straße, Siedlung oder Zone; dazu Zuschläge etwa für Ausstattung – bis höchstens 8,00 €/m²
- Steuerpflichtig: inländische und ausländische Eigentümer zum Stichtag 31. März
Wann keine Grundsteuer anfällt
Die Steuerverwaltung nennt unter anderem diese Befreiungen:
- Die Immobilie dient als ständiger Wohnsitz – des Eigentümers oder einer anderen Person, etwa eines Kindes.
- Sie ist auf Grundlage eines beim Finanzamt gemeldeten Mietvertrags mindestens zehn Monate im Jahr langfristig vermietet.
- Sie dient einem Gastgeber im Sinne des Gastgewerberechts als ständiger Wohnsitz – er bewohnt also einen Teil selbst und vermietet den Rest.
- Sie kann aus bestimmten Gründen nicht genutzt werden.
Für die meisten Ferienhäuser heißt das: Wird das Haus nur zeitweise selbst genutzt oder an Urlauber vermietet, fällt Grundsteuer an. Für ein Haus mit 150 m² Nutzfläche sind das je nach Gemeinde zwischen 90 € und 1.200 € im Jahr. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf, welchen Satz die Gemeinde beschlossen hat.
Kommunalabgabe
Unabhängig von der Grundsteuer erheben die Gemeinden die Kommunalabgabe (komunalna naknada). Sie finanziert die kommunale Infrastruktur wie Straßen, Beleuchtung und öffentliche Flächen. Ihre Höhe richtet sich nach Fläche und Zone der Immobilie. Fragen Sie den Verkäufer nach dem letzten Bescheid – so sehen Sie den tatsächlichen Betrag.
Versorger: Strom, Wasser, Müll, Internet
- Strom: Neben dem Verbrauch fallen Grundgebühren an. Klimaanlagen, Wärmepumpen und Poolpumpen bestimmen die Rechnung im Sommer.
- Wasser und Abwasser: Der örtliche Versorger rechnet nach Verbrauch ab; mit der Wasserrechnung werden oft weitere Gebühren erhoben.
- Müllabfuhr: wird auch erhoben, wenn das Haus nur zeitweise bewohnt ist.
- Internet und Fernsehen: für Ferienhäuser mit Vermietung praktisch Pflicht.
Versicherung, Pflege und Instandhaltung
Gerade bei Ferienhäusern, die monatelang leer stehen, lohnt sich eine realistische Planung:
- Gebäude- und Haftpflichtversicherung, idealerweise mit Leistungen bei Sturm und Wasserschäden
- Pool: Wasserpflege, Chemie, Strom für Pumpe und gegebenenfalls Heizung
- Garten: Bewässerung und Pflege, besonders in trockenen Sommern
- Hausbetreuung (kućepazitelj): regelmäßige Kontrollen, Lüften, Schlüsselverwaltung
- Instandhaltung: Salzluft, Sonne und Bora setzen Fassaden, Fenstern und Metallteilen zu
Als grobe Faustregel planen viele Eigentümer für Instandhaltung einen jährlichen Betrag von etwa 1 % des Gebäudewerts ein – bei älteren Steinhäusern eher mehr.
Wohnungen in Mehrparteienhäusern
Bei Wohnungen kommt die Rücklage (pričuva) für das Gemeinschaftseigentum hinzu, die alle Miteigentümer monatlich einzahlen, sowie gegebenenfalls Kosten der Hausverwaltung. Lassen Sie sich vor dem Kauf die aktuelle Höhe und eventuell beschlossene Sanierungen zeigen.
Wenn Sie vermieten
Bei touristischer Vermietung kommen weitere Posten hinzu: eine Pauschalsteuer pro Bett, Kurtaxe, der Beitrag zum Tourismusverband und Kosten für Reinigung und Gästebetreuung. Was genau gilt, erklärt unser Artikel Ferienimmobilie in Kroatien vermieten.
Die einmaligen Kosten beim Kauf – von der Grunderwerbsteuer bis zum Notar – finden Sie im Artikel Kaufnebenkosten in Kroatien.
Häufige Fragen
Steuerpflichtig sind laut Steuerverwaltung inländische und ausländische natürliche und juristische Personen, die am 31. März des jeweiligen Jahres Eigentümer einer Wohnimmobilie sind – sofern keine Befreiung greift.
Das hängt von der Gemeinde ab. Der gesetzliche Rahmen liegt bei 0,60 bis 8,00 € pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. Für ein Haus mit 150 m² ergibt das zwischen 90 € und 1.200 € im Jahr. Die Gemeinde kann den Satz nach Lage oder Ausstattung staffeln.
In der Regel ja. Befreit sind nur Immobilien, die als ständiger Wohnsitz dienen oder langfristig mindestens zehn Monate im Jahr vermietet sind. Eine Ausnahme gilt für Gastgeber, die einen Teil des Hauses selbst dauerhaft bewohnen und den Rest vermieten.
Nein. Die Grundsteuer ersetzt die frühere Steuer auf Ferienhäuser. Die Kommunalabgabe (komunalna naknada) für die Infrastruktur der Gemeinde wird weiterhin gesondert erhoben.
Quellen
- Porezna uprava: Porez na nekretnine – Höhe, Befreiungen, häufige Fragen
- gov.hr: Porez na nekretnine – Wann Sie keine Grundsteuer zahlen
- Zakon o lokalnim porezima (Gesetz über lokale Steuern)
Stand: 28. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Gebühren können sich ändern; maßgeblich ist die Prüfung im Einzelfall durch zugelassene Fachleute.
