Vermietung
Ferienimmobilie in Kroatien vermieten: Genehmigung, Steuern, Pflichten
Viele Käufer möchten ihr Haus in Kroatien vermieten, wenn sie selbst nicht dort sind. Das ist möglich – aber an Genehmigungen und steuerliche Pflichten gebunden, die sich für Eigentümer aus dem Ausland von denen für Einheimische unterscheiden.
Inhalt 8 Abschnitte
Auf einen Blick
- Für die Vermietung an Urlauber brauchen Sie eine Genehmigung mit Kategorisierung des zuständigen Amts; Gäste werden über das System eVisitor gemeldet.
- In Kroatien ansässige Vermieter zahlen meist eine Pauschalsteuer pro Bett, die die Gemeinde festlegt: je nach Tourismusklasse zwischen 20 und 300 € im Jahr.
- Eigentümer mit Wohnsitz in einem anderen EU-Staat sind bei touristischer Vermietung in Kroatien in der Regel mehrwertsteuerpflichtig – hier ist eine Steuerberatung unerlässlich.
- Nach dem Abkommen zwischen Deutschland und Kroatien werden Mieteinkünfte in Kroatien besteuert und sind in Deutschland steuerfrei; bei Immobilien in der EU entfällt der Progressionsvorbehalt.
Ein Ferienhaus in Kroatien, das sich in den Sommermonaten teilweise selbst trägt: Das ist für viele Käufer ein wichtiger Teil der Rechnung. Die touristische Vermietung ist in Kroatien gut etabliert und klar geregelt. Gerade für Eigentümer aus dem Ausland gibt es aber Unterschiede zu den bekannten Regeln für einheimische Vermieter. Dieser Überblick zeigt, was auf Sie zukommt.
Zwei Wege: touristisch oder langfristig vermieten
| Merkmal | Touristische Vermietung | Langfristige Vermietung |
|---|---|---|
| Gäste | Urlauber, meist für Tage oder Wochen | Mieter mit Wohnsitz, mindestens zehn Monate |
| Genehmigung | Genehmigung und Kategorisierung nötig | Mietvertrag, beim Finanzamt gemeldet |
| Grundsteuer | in der Regel steuerpflichtig | befreit |
| Eigennutzung | in freien Wochen möglich | praktisch ausgeschlossen |
Die meisten Käufer einer Ferienimmobilie entscheiden sich für die touristische Vermietung, weil sie das Haus selbst nutzen möchten. Um diesen Fall geht es im Folgenden.
Genehmigung, Kategorisierung und eVisitor
Bevor Sie die ersten Gäste empfangen, brauchen Sie eine Genehmigung für die Erbringung gastgewerblicher Leistungen im Haushalt (rješenje o odobrenju). Sie wird vom zuständigen Amt der Gespanschaft erteilt; dabei wird die Unterkunft kategorisiert – die bekannten Sterne. Voraussetzung sind unter anderem eine Nutzungsgenehmigung für das Gebäude und die Erfüllung der Mindestausstattung.
Danach gilt:
- Gästemeldung: Alle Gäste werden über das System eVisitor an- und abgemeldet.
- Steuerverwaltung: Mit der Genehmigung melden Sie sich innerhalb von acht Tagen bei der zuständigen Außenstelle der Steuerverwaltung.
- Tourismusverband: Vermieter zahlen einen Beitrag (turistička članarina) und die Kurtaxe (turistička pristojba), die private Vermieter meist als Pauschale pro Bett und Jahr entrichten.
Neu seit 2025: Wer eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus touristisch vermieten möchte, braucht zusätzlich die Zustimmung der Miteigentümer. Klären Sie das vor dem Kauf, wenn Vermietung Teil Ihrer Planung ist.
Einkommensteuer: Pauschale pro Bett für Ansässige
Für Vermieter mit Wohnsitz in Kroatien gibt es ein einfaches System: Sie zahlen eine jährliche Pauschalsteuer pro Bett, unabhängig von den tatsächlichen Einnahmen. Den Betrag legt die Gemeinde fest, innerhalb eines gesetzlichen Rahmens, der sich nach der Tourismusklasse der Gemeinde richtet:
| Tourismusklasse der Gemeinde | Rahmen pro Bett und Jahr | Standardwert ohne Beschluss |
|---|---|---|
| I | 100 – 300 € | 200 € |
| II | 70 – 200 € | 135 € |
| III | 30 – 150 € | 90 € |
| IV und 0 | 20 – 100 € | 60 € |
Eigentümer aus dem Ausland: Mehrwertsteuer beachten
Für Eigentümer, die nicht in Kroatien ansässig sind, gelten andere Regeln. Nach Angaben der kroatischen Vermieterverbände sind Nichtansässige mit Wohnsitz in einem anderen EU-Staat bei der touristischen Vermietung in Kroatien mehrwertsteuerpflichtig – die für Einheimische geltende Umsatzgrenze greift für sie nicht. Das Einkommensteuergesetz erlaubt Nichtansässigen die Pauschalbesteuerung nur unter zusätzlichen Voraussetzungen, unter anderem der Eintragung ins Mehrwertsteuerregister.
Unser Rat: Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem kroatischen Steuerberater durchrechnen, was die Vermietung in Ihrem Fall an Steuern und Pflichten bedeutet. Die Antwort beeinflusst die Rendite – und manchmal auch die Wahl des Objekts.
Arbeiten Sie mit Buchungsplattformen aus anderen EU-Staaten zusammen, kommt eine weitere Pflicht hinzu: Für deren Provisionen müssen Sie in Kroatien Mehrwertsteuer selbst abführen und dafür eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer beantragen.
Grundsteuer und laufende Kosten
Touristisch vermietete Immobilien sind in der Regel grundsteuerpflichtig: Seit 2025 fallen je nach Gemeinde 0,60 bis 8,00 € pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr an. Hinzu kommen Reinigung, Wäsche, Gästebetreuung, Instandhaltung und gegebenenfalls eine Agentur. Einen Überblick gibt der Artikel Laufende Kosten einer Immobilie in Kroatien.
Und in Deutschland oder Österreich?
- Deutschland: Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen hat Kroatien das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus dort gelegenen Immobilien; Deutschland stellt sie frei. Für Immobilien in EU-Staaten gilt nach § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG zudem kein Progressionsvorbehalt.
- Österreich: Auch hier werden die Einkünfte nach dem Abkommen mit Kroatien freigestellt, laut Wirtschaftskammer aber mit Progressionsvorbehalt – sie können also den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen erhöhen.
Lohnt sich die Vermietung?
Das hängt von Lage, Ausstattung, Saisonlänge und Ihrem eigenen Nutzungswunsch ab. Häuser mit Pool in gut erreichbaren Küstenorten sind gefragt; die Hauptsaison ist kurz, die Vor- und Nachsaison wird wichtiger. Wie sich die Regionen unterscheiden, lesen Sie im Artikel Istrien, Kvarner oder Dalmatien? Unsere Einschätzung zu Villen mit Vermietung finden Sie außerdem auf der Seite Villa kaufen.
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Häufige Fragen
Ja, sofern Sie die nötige Genehmigung für die Erbringung gastgewerblicher Leistungen und die Kategorisierung erhalten haben, die Gäste über eVisitor melden und Ihre steuerlichen Pflichten in Kroatien erfüllen. Welche Steuerregeln für Sie gelten, hängt von Ihrem Wohnsitz ab.
Für in Kroatien ansässige private Vermieter legt die Gemeinde den Betrag pro Bett fest – je nach Tourismusklasse der Gemeinde zwischen 20 und 100 € (Klasse IV) und 100 bis 300 € (Klasse I) im Jahr. Beschließt die Gemeinde nichts, gelten gesetzliche Standardwerte von 60 bis 200 €.
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen hat Kroatien als Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht; Deutschland stellt die Einkünfte frei. Bei Immobilien in EU-Staaten werden sie nach § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG auch nicht im Progressionsvorbehalt berücksichtigt. Lassen Sie Ihre Situation trotzdem von einem Steuerberater prüfen.
In der Regel ja. Von der Grundsteuer befreit sind nur Immobilien, die als ständiger Wohnsitz dienen oder langfristig mindestens zehn Monate im Jahr vermietet sind. Touristisch vermietete Ferienhäuser sind meist steuerpflichtig.
Quellen
- Porezna uprava: Leitfaden für Vermieter an Touristen (Pauschalsteuer, Mehrwertsteuer)
- Zakon o porezu na dohodak, Art. 57 und 82 (Pauschalbeträge pro Bett, Nichtansässige)
- Klub iznajmljivača Hrvatske: Vermieter ohne Wohnsitz in Kroatien
- Porezna uprava: Porez na nekretnine – Befreiungen bei Vermietung
- Bundesfinanzhof: Anwendungsbereich der Ausnahmen vom Progressionsvorbehalt (PDF)
- WKO: Doppelbesteuerungsabkommen Österreich–Kroatien im Überblick
Stand: 28. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Gebühren können sich ändern; maßgeblich ist die Prüfung im Einzelfall durch zugelassene Fachleute.
