Wer darf in Kroatien eine Immobilie kaufen?

Seit dem EU-Beitritt Kroatiens im Jahr 2013 ist der Immobilienkauf für Bürger anderer EU-Staaten deutlich einfacher geworden. Wer heute in Istrien, Kvarner oder Dalmatien ein Haus oder eine Wohnung kauft, braucht dafür als Deutscher oder Österreicher keine besondere Erlaubnis. Für Schweizer und Käufer aus anderen Staaten gelten eigene Regeln – das kroatische Justizministerium unterscheidet drei Gruppen.

EU-Bürger: kaufen wie Einheimische

Staatsangehörige und Unternehmen aus der Europäischen Union sowie aus Island, Liechtenstein und Norwegen erwerben Eigentum an Immobilien in Kroatien unter denselben Voraussetzungen wie kroatische Staatsbürger und Unternehmen mit Sitz in Kroatien. Eine Zustimmung des Justizministers ist nicht nötig.

Für Sie als Käufer aus Deutschland oder Österreich heißt das: Sie brauchen eine OIB, einen geprüften Kaufvertrag und den Antrag auf Eintragung ins Grundbuch – genau wie ein kroatischer Käufer.

Schweizer Staatsangehörige: ohne Genehmigung, mit Aufenthaltsnachweis

Auch natürliche Personen aus der Schweiz erwerben Immobilien unter denselben Voraussetzungen wie Kroaten und brauchen keine Zustimmung des Justizministers. Das Ministerium nennt aber eine Besonderheit: Dem Antrag auf Eintragung ins Grundbuch ist zusätzlich eine Bestätigung über die Anmeldung eines vorübergehenden Aufenthalts (potvrda prijave privremenog boravka) in Kroatien beizufügen.

Für Schweizer Käufer heißt das: Planen Sie die Anmeldung des vorübergehenden Aufenthalts früh ein und klären Sie mit Ihrem Anwalt, welche Unterlagen dafür nötig sind. Wie die Anmeldung funktioniert, erklärt der Artikel Aufenthalt in Kroatien anmelden. Für Unternehmen aus der Schweiz gelten andere Regeln; hier kann eine Zustimmung erforderlich sein.

Bürger anderer Staaten: Zustimmung und Gegenseitigkeit

Für Käufer aus Staaten außerhalb der EU, des EWR und der Schweiz ist grundsätzlich die Zustimmung des Justizministeriums erforderlich. Sie setzt voraus, dass zwischen Kroatien und dem jeweiligen Staat Gegenseitigkeit besteht – kroatische Bürger also umgekehrt dort ebenfalls Immobilien erwerben dürfen. Das Ministerium veröffentlicht dazu eine Übersicht.

Ausnahme: landwirtschaftliche Flächen

Ausgenommen von der Gleichstellung sind Flächen in sogenannten ausgenommenen Bereichen, vor allem landwirtschaftliche Flächen, für die ein eigenes Gesetz gilt. Für EU-Bürger bestand bis zum 30. Juni 2023 eine Übergangsfrist, in der sie solche Flächen nicht erwerben konnten. Diese Frist ist ausgelaufen; landwirtschaftliche Flächen unterliegen aber weiterhin besonderen Regeln, etwa Vorkaufsrechten des Staates bei größeren Flächen.

Das ist auch für Hauskäufer relevant: Gehört zu einem Steinhaus im Hinterland ein Olivenhain oder ein Weinberg, kann ein Teil des Grundstücks landwirtschaftliche Fläche sein. Ob und unter welchen Bedingungen Sie diesen Teil erwerben können, sollte Ihr Anwalt vor dem Vorvertrag klären.

Was das für Ihren Kauf bedeutet

Für die meisten unserer Kunden aus Deutschland und Österreich ist die Kaufberechtigung keine Hürde. Entscheidend sind andere Punkte: ein sauberes Grundbuch, vollständige Genehmigungen und ein klarer Vertrag. Worauf es dabei ankommt, lesen Sie in den Artikeln Grundbuch und Kataster und Immobilienkauf in Kroatien: der Ablauf.