Kaufnebenkosten in Kroatien: was zum Kaufpreis hinzukommt

Der Kaufpreis ist beim Immobilienkauf in Kroatien nur ein Teil der Rechnung. Wie viel insgesamt anfällt, hängt vor allem von zwei Fragen ab: Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau vom Bauträger – und ist ein Makler beteiligt? Die übrigen Posten sind vergleichsweise klein, sollten aber trotzdem eingeplant werden.

Grunderwerbsteuer: 3 % auf den Marktwert

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt in Kroatien die Steuer auf den Immobilienumsatz an, auf Kroatisch porez na promet nekretnina (PPN). Sie entspricht der deutschen Grunderwerbsteuer.

• Steuersatz: 3 %
• Bemessungsgrundlage: der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs
• Steuerpflichtig: der Käufer
• Meldung: innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Kaufvertrags bei der zuständigen Außenstelle der Steuerverwaltung (Porezna uprava)

Die Steuerverwaltung setzt die Steuer anschließend per Bescheid (rješenje) fest. Wichtig: Grundlage ist nicht automatisch der Vertragspreis. Liegt dieser erkennbar unter dem Marktwert, kann das Finanzamt einen höheren Wert ansetzen. In der Praxis übernehmen Anwalt oder Notar häufig die Meldung für Sie – fragen Sie nach, wer sich darum kümmert.

Neubau vom Bauträger: Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer

Kaufen Sie eine neu errichtete Immobilie direkt von einem Bauträger, der im Mehrwertsteuersystem ist, gilt eine andere Regel: Auf die erste Lieferung eines Neubaus fallen 25 % Mehrwertsteuer (PDV) an, die Grunderwerbsteuer entfällt. Die Mehrwertsteuer ist bei Neubauten in aller Regel bereits im angegebenen Preis enthalten.

Darauf sollten Sie achten: Steht im Exposé oder Vertrag ausdrücklich „inkl. PDV“ oder „inkl. MwSt.“? Und verkauft wirklich ein Unternehmen – oder eine Privatperson, die selbst gebaut hat? Im zweiten Fall gilt in der Regel wieder die Grunderwerbsteuer von 3 %.

Mehr zu Zahlungsplänen, Garantien und Abnahme lesen Sie in unserem Artikel Neubau vom Bauträger kaufen.

Maklerprovision

Die Provision ist in Kroatien nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern wird im Maklervertrag vereinbart. Üblich sind Sätze um 3 % des Kaufpreises zuzüglich 25 % Mehrwertsteuer – also rund 3,75 % brutto. Häufig zahlen sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Provision.

Klären Sie vor der ersten Besichtigung schriftlich, ob für Sie als Käufer eine Provision anfällt, in welcher Höhe und wann sie fällig wird. So vermeiden Sie Missverständnisse, wenn Sie dasselbe Objekt über mehrere Kanäle angeboten bekommen.

Rechtsanwalt

Ein in Kroatien zugelassener Rechtsanwalt prüft Grundbuch, Kataster und Genehmigungen, entwirft oder prüft Vorvertrag und Kaufvertrag und beantragt die Eintragung ins Grundbuch. Viele Kanzleien rechnen einen Prozentsatz vom Kaufpreis ab, oft um 1 %, andere arbeiten mit Pauschalen. Lassen Sie sich das Honorar vorab schriftlich bestätigen – einschließlich der Frage, ob Mehrwertsteuer hinzukommt.

Notar und Grundbuch

In Kroatien wird der Kaufvertrag schriftlich geschlossen; der Notar (javni bilježnik) beglaubigt die Unterschrift des Verkäufers. Er beurkundet also nicht wie in Deutschland den gesamten Vertrag, entsprechend niedriger sind die Kosten. Planen Sie dafür einen niedrigen dreistelligen Betrag ein.

Für die Eintragung ins Grundbuch fallen Gerichtsgebühren nach dem amtlichen Tarif an:

Wird der Antrag elektronisch gestellt, etwa über einen Notar oder Anwalt, ermäßigen sich die Gerichtsgebühren um die Hälfte. Der Notar berechnet für die elektronische Antragstellung laut Justizministerium 13,27 € einschließlich Mehrwertsteuer. Wie die Eintragung abläuft und was Sie vorher prüfen sollten, erklärt unser Artikel zu Grundbuch und Kataster.

Übersetzungen, Vollmachten, Gutachten

Je nach Situation kommen weitere Posten hinzu:

• beglaubigte Übersetzungen durch einen Gerichtsdolmetscher (sudski tumač)
• eine notariell beglaubigte Vollmacht, wenn jemand vor Ort für Sie unterschreibt
• ein Bausachverständiger oder Wertgutachten, wenn Bausubstanz oder Preis geprüft werden sollen
• Gebühren der Bank für Auslandsüberweisungen oder ein Treuhandkonto

Diese Kosten sind meist überschaubar, sollten aber als Puffer im Budget stehen.

Rechenbeispiel: Haus für 450.000 €

So sieht die Rechnung für ein Haus zum Preis von 450.000 € aus – einmal als Bestandsimmobilie, einmal als Neubau vom Bauträger (Preis inklusive Mehrwertsteuer), jeweils mit Makler:

Ohne Makler sinken die Nebenkosten bei der Bestandsimmobilie auf rund 18.400 € oder gut 4 % des Kaufpreises.

Rechner: Ihre Nebenkosten schätzen

Tragen Sie Ihren Kaufpreis ein und passen Sie Makler- und Anwaltssatz an Ihr Angebot an. Der Rechner verwendet die oben genannten Sätze; feste Posten wie Notar und Übersetzungen sind Richtwerte.

Laufende Kosten nicht vergessen

Mit dem Kauf ist die Rechnung nicht abgeschlossen. Seit 2025 erheben Städte und Gemeinden eine jährliche Grundsteuer von 0,60 bis 8,00 € pro Quadratmeter Nutzfläche auf Immobilien, die nicht als ständiger Wohnsitz dienen – also auch auf viele Ferienhäuser. Dazu kommen Kommunalabgaben, Versicherung, Instandhaltung und gegebenenfalls Hausverwaltung. Einen Überblick gibt unser Artikel zu den laufenden Kosten einer Immobilie in Kroatien.

Wie der Kauf Schritt für Schritt abläuft und wann welche Zahlung fällig wird, lesen Sie im Artikel Immobilienkauf in Kroatien: der Ablauf.