Kauf & Ablauf
Grundstück in Kroatien kaufen: Bauland prüfen, bevor Sie zahlen
Bauland kostete 2025 in Kroatien im Median 53 €/m², an der Küste deutlich mehr. Als EU-Bürger dürfen Sie kaufen wie Einheimische. Entscheidend ist eine andere Frage: Dürfen Sie auf dem Grundstück überhaupt bauen?
Inhalt 9 Abschnitte
Teil unseres Überblicks Haus kaufen in Kroatien.
Auf einen Blick
- Deutsche und Österreicher kaufen Grundstücke zu denselben Bedingungen wie Kroaten, seit dem 1. Juli 2023 auch landwirtschaftliche Flächen. Schweizer können Bauland kaufen, landwirtschaftliche Flächen nicht.
- Bauland kostete 2025 im Median 53 €/m², in Split-Dalmatien 116,07 €/m², in Istrien 71,51 €/m². Am teuersten waren Dubrovnik mit 258,10 €/m² und Makarska mit 230 €/m².
- Ob gebaut werden darf, regelt der Raumordnungsplan. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob das Grundstück im Baugebiet liegt.
- Für den Bau brauchen Sie eine rechtskräftige Baugenehmigung. Zufahrt, Wasser und Strom sollten vor dem Vorvertrag geklärt sein.
Wer in Kroatien ein Grundstück kauft, um selbst zu bauen, trifft vor allem eine Bauentscheidung. Der Kauf selbst läuft ab wie bei einem Haus. Riskant wird er, wenn sich später zeigt, dass auf dem Grundstück nicht gebaut werden darf oder die Zufahrt fehlt. Deshalb steht die Prüfung der Widmung an erster Stelle.
Wer darf ein Grundstück kaufen?
| Käufer | Bauland | Landwirtschaftliche Fläche |
|---|---|---|
| Deutsche, Österreicher, andere EU-Bürger | ja, wie Kroaten | ja, seit dem 1. Juli 2023 |
| Schweizer | ja, mit Nachweis des vorübergehenden Aufenthalts | ausgenommen |
| Bürger anderer Staaten | mit Zustimmung und Gegenseitigkeit | grundsätzlich nein |
Die kurze Antwort lautet also für Deutsche und Österreicher: Sie brauchen keine Genehmigung. Ältere Ratgeber nennen hier noch Einschränkungen für EU-Bürger bei Agrarflächen. Diese Übergangsfrist endete am 30. Juni 2023. Mehr dazu im Artikel Wer darf in Kroatien kaufen?
Was kostet ein Grundstück in Kroatien?
2025 wurden 17.711 Baugrundstücke verkauft, im Schnitt für 74.015 €. Das mittlere Grundstück war 549 m² groß und kostete 53,04 €/m².
| Region (Gespanschaft) | Verkäufe 2025 | Median je m² |
|---|---|---|
| Split-Dalmatien | 1.966 | 116,07 € |
| Šibenik-Knin | 953 | 90,39 € |
| Zadar | 2.715 | 90,00 € |
| Dubrovnik-Neretva | 758 | 90,00 € |
| Stadt Zagreb | 1.050 | 78,17 € |
| Istrien | 1.304 | 71,51 € |
| Kvarner (Primorje-Gorski kotar) | 3.006 | 68,35 € |
| Lika-Senj | 446 | 24,33 € |
| Kroatien gesamt | 17.711 | 53,04 € |
Am teuersten waren 2025 Dubrovnik (258,10 €/m²), Makarska (230 €/m²), Novigrad (213,10 €/m²) und Bol (200 €/m²). Dahinter folgten unter anderem Medulin (191,90 €/m²), Sutivan (191,20 €/m²), Split (186,70 €/m²) und Baška (181,80 €/m²).
Die Spanne ist groß: Die günstigsten 5 % der Grundstücke kosteten bis 2,30 €/m², die teuersten 5 % ab 300 €/m². Ein auffällig günstiges Grundstück hat fast immer einen Grund, oft die Widmung oder die fehlende Erschließung. Häuser und Wohnungen vergleicht der Artikel Was kostet ein Haus in Kroatien?
Die wichtigste Frage: Dürfen Sie dort bauen?
Ob und was gebaut werden darf, regelt der Raumordnungsplan der Stadt oder Gemeinde. Entscheidend ist, ob das Grundstück im Baugebiet (građevinsko područje) liegt. Ein Inserat mit dem Wort „Baugrundstück“ ersetzt diese Prüfung nicht.
So gehen Sie vor:
- Parzelle feststellen. Lassen Sie sich die Katasternummer geben und vergleichen Sie sie mit dem Grundbuch und dem Katasterplan.
- Plan ansehen. Das staatliche Geoportal ISPU zeigt Raumordnungspläne online und bietet eine Lokacijska informacija zu einem Standort.
- Beim Amt bestätigen lassen. Das für Raumordnung zuständige Amt der Stadt oder Gespanschaft kann bestätigen, ob das Grundstück im Baugebiet liegt. Verbindlich ist diese Auskunft, nicht die Karte.
- Bebaubarkeit klären. Fragen Sie nach zulässiger Größe, Höhe, Abständen und Mindestgrundstück. Ein Architekt vor Ort kann das vor dem Vorvertrag einschätzen.
Grundstück am Meer
Die kroatische Raumordnung schützt die Küste besonders. In unmittelbarer Ufernähe ist Neubau außerhalb bestehender Baugebiete stark eingeschränkt. Strand und Uferbereich sind in der Regel Meeresgut und können nicht privat erworben werden. Was für ein konkretes Grundstück gilt, steht im örtlichen Plan. Mehr dazu unter Haus am Meer kaufen.
Bauen in Kroatien
Für den Bau brauchen Sie eine rechtskräftige Baugenehmigung (građevinska dozvola). Zuständig sind die Ämter für Bau und Raumordnung der Stadt oder Gespanschaft, Anträge laufen auch über das Portal eDozvola. Dafür brauchen Sie ein Projekt von zugelassenen Planern. Planen Sie genug Zeit ein, bevor Sie einen Einzugstermin festlegen.
Nach dem Bau folgt die Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola). Erst damit ist das Haus vollständig legal nutzbar.
Erschließung und Zufahrt
- Zufahrt: Liegt das Grundstück an einer öffentlichen Straße, oder führt der Weg über fremden Grund? Ein Wegerecht sollte im Grundbuch stehen.
- Wasser und Strom: Wie weit sind die Anschlüsse entfernt, und wer zahlt sie?
- Abwasser: Gibt es Kanalisation, oder ist eine Klärgrube nötig?
- Hanglage: An der Küste kosten Stützmauern und Zufahrt oft mehr als erwartet.
Steuern und Kosten beim Kauf
In der Regel fallen 3 % Grunderwerbsteuer auf den Marktwert an. Verkauft ein Unternehmen im Mehrwertsteuersystem ein Grundstück, für das bereits eine Genehmigung zum Bauen vorliegt, fällt stattdessen Mehrwertsteuer von 25 % an. Die Lage im Baugebiet allein reicht dafür laut Steuerverwaltung nicht aus. Dazu kommen Rechtsanwalt, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Die Einzelheiten stehen im Artikel Kaufnebenkosten in Kroatien.
Prüfliste vor dem Vorvertrag
- Eigentümer laut aktuellem Grundbuchauszug, keine Belastungen
- Grundbuch und Kataster stimmen überein
- Grundstück liegt nachweislich im Baugebiet
- Zulässige Bebauung ist geklärt
- Zufahrt ist rechtlich gesichert
- Wasser, Strom und Abwasser sind geklärt
- Bedingungen für den Rücktritt stehen im Vorvertrag
Eine Anzahlung sollte erst fließen, wenn Ihr Anwalt diese Punkte geprüft hat.
Häufige Fragen
Ja. Deutsche und andere EU-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsangehörige und brauchen keine Zustimmung des Justizministeriums. Seit dem 1. Juli 2023 gilt das auch für landwirtschaftliche Flächen, die aber weiterhin einem eigenen Gesetz unterliegen.
2025 lag der Median bei 53 €/m², verkauft wurden im Schnitt Grundstücke für 74.015 €. An der Küste liegt der Median je nach Gespanschaft bei 68 bis 116 €/m². Die teuersten 5 % aller Baugrundstücke begannen bei 300 €/m².
In der Regel nicht wie auf Bauland. Maßgeblich ist der örtliche Raumordnungsplan. Kaufen Sie eine solche Fläche nicht in der Erwartung, dass sie später Bauland wird, und lassen Sie die Widmung vor dem Kauf prüfen.
Im Raumordnungsplan der Gemeinde. Das staatliche Geoportal ISPU zeigt Pläne online, verbindlich ist die Auskunft des zuständigen Amts für Raumordnung. Lassen Sie sich die Lage innerhalb des Baugebiets (građevinsko područje) bestätigen.
In der Regel 3 % Grunderwerbsteuer auf den Marktwert. Verkauft ein Unternehmen im Mehrwertsteuersystem ein Grundstück, für das bereits eine Genehmigung zum Bauen vorliegt, fällt stattdessen Mehrwertsteuer von 25 % an. Die Lage im Baugebiet allein reicht dafür laut Steuerverwaltung nicht aus. Ihr Anwalt prüft, welcher Fall vorliegt.
Quellen
- Ministarstvo pravosuđa: Erwerb von Eigentum durch ausländische Personen
- Zakon o poljoprivrednom zemljištu (Gesetz über landwirtschaftliche Flächen)
- Bauministerium (MPGI) und Ökonomisches Institut Zagreb: Pregled tržišta nekretnina 2025 (PDF)
- Geoportal ISPU: Raumordnungspläne und Lokacijska informacija
- gov.hr: Baugenehmigung (građevinska dozvola)
- eDozvola: Genehmigungsverfahren online
- Porezna uprava: Leitfaden für Erwerber von Immobilien (3 % oder 25 %)
Stand: 1. November 2026. So entstehen unsere Inhalte. Dieser Artikel dient der Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Gebühren können sich ändern; maßgeblich ist die Prüfung im Einzelfall durch zugelassene Fachleute.
