Kosten & Steuern
Was kostet ein Haus in Kroatien? Die amtlichen Preise nach Region
2025 wurde ein Familienhaus in Kroatien im Schnitt für 123.779 € verkauft. An der Adria liegen die Preise deutlich höher: Inserate verlangen dort rund 3.900 bis 4.100 €/m². Tatsächlich gezahlt wurden für Wohnungen in den Küstenregionen von Istrien bis Dubrovnik im Median 2.350 bis 3.333 €/m². Hier stehen die Werte nach Region und Ort.
Inhalt 12 Abschnitte
- Die wichtigsten Zahlen für ganz Kroatien
- Preise nach Region
- Was kostet eine Wohnung je Quadratmeter?
- Angebotspreis und Kaufpreis
- Die teuersten Orte
- Wie weit die Preise auseinanderliegen
- Wo Häuser günstiger sind
- Wie sich die Preise entwickeln
- Was zum Kaufpreis hinzukommt
- So ordnen Sie einen Preis ein
- Unser Angebot
- Häufige Fragen
Teil unseres Überblicks Haus kaufen in Kroatien.
Auf einen Blick
- 2025 wurde ein Familienhaus im Schnitt für 123.779 € verkauft, eine Wohnung für 170.014 €. Beide Werte gelten für ganz Kroatien.
- An der Küste sind Häuser um ein Vielfaches teurer als im Binnenland. Am teuersten war 2025 Hvar mit einem Median von 8.148 €/m².
- Inserate verlangen deutlich mehr, als gezahlt wird: Im September 2026 lag der Angebotspreis laut Nekretnine.hr bei 3.940 €/m², der amtliche Kaufpreis für Wohnungen 2025 im Median bei 2.587 €/m².
- Bei Wohnungen führen Split (4.068 €/m²), Dubrovnik (3.921 €/m²) und Opatija (3.830 €/m²).
- Zum Kaufpreis kommen rund 4 bis 8 % Nebenkosten. Im 2. Quartal 2026 lagen die Preise 12,7 % über dem Vorjahr, an der Küste 9,0 %.
Die kurze Antwort: 2025 wurde ein Familienhaus in Kroatien im Schnitt für 123.779 € verkauft. Das ist ein Durchschnitt über das ganze Land, vom Dorf in Slawonien bis zum Haus auf Hvar, und sagt über ein Haus am Meer wenig aus. Aussagekräftiger sind die Werte nach Region. Das kroatische Bauministerium und das Ökonomische Institut Zagreb werten dafür jedes Jahr die Kaufpreise aus. Hier stehen die Zahlen für 2025.
Die wichtigsten Zahlen für ganz Kroatien
| Kennzahl | Wert 2025 |
|---|---|
| Verkaufte Familienhäuser | 10.097 |
| Durchschnittlicher Kaufpreis je Haus | 123.779 € |
| Mittleres Alter eines verkauften Hauses | 50 Jahre |
| Verkaufte Wohnungen und Apartments | 20.293 |
| Durchschnittlicher Kaufpreis je Wohnung | 170.014 € |
| Median je m² bei Wohnungen | 2.587 € |
| Median je m² bei Bauland | 53 € |
Die Zahlen zeigen Kaufpreise aus Verträgen. Immobilienportale zeigen dagegen Angebotspreise, die deutlich höher liegen.
Preise nach Region
Die Tabelle zeigt die Mediane für die Küstengespanschaften und Zagreb. Der Median teilt die Verkäufe in zwei Hälften: Die eine Hälfte lag darunter, die andere darüber.
| Region (Gespanschaft) | Verkaufte Häuser | Haus je m² | Wohnung je m² | Bauland je m² |
|---|---|---|---|---|
| Istrien | 638 | 522 € | 2.743 € | 71,51 € |
| Kvarner (Primorje-Gorski kotar) | 683 | 748 € | 2.824 € | 68,35 € |
| Zadar | 578 | 616 € | 2.598 € | 90,00 € |
| Šibenik-Knin | 236 | 987 € | 2.350 € | 90,39 € |
| Split-Dalmatien | 320 | 839 € | 3.333 € | 116,07 € |
| Dubrovnik-Neretva | 259 | 481 € | 2.380 € | 90,00 € |
| Lika-Senj (mit Novalja auf Pag) | 199 | 156 € | 2.219 € | 24,33 € |
| Stadt Zagreb | 1.157 | 619 € | 2.917 € | 78,17 € |
| Kroatien gesamt | 10.097 | 156 € | 2.587 € | 53,04 € |
Wichtig beim Lesen: Der Wert für Häuser ist kein Preis je Quadratmeter Wohnfläche. Das Bauministerium weist darauf hin, dass die Fläche aus dem Grundbuch stammt und oft Hof und Garten einschließt. Im Landesmedian waren das 513 m². Deshalb wirken die Werte niedrig, und Sie können sie nicht mit dem Wohnflächenpreis aus einem Exposé vergleichen. Als grober Vergleich zwischen Regionen sind sie trotzdem nützlich.
Welche Region zu Ihnen passt, hängt nicht nur vom Preis ab. Anreise, Saison und Alltag vergleicht der Artikel Istrien, Kvarner oder Dalmatien?
Was kostet eine Wohnung je Quadratmeter?
Bei Wohnungen bezieht sich der Wert auf die Wohnung selbst und lässt sich deshalb direkt vergleichen. Die Tabelle zeigt, wo die Verkäufe 2025 lagen. Die letzte Spalte rechnet den Median auf eine Wohnung mit 80 m² um.
| Wohnungen in | Günstigstes Viertel bis | Median | Teuerstes Viertel ab | 80 m² im Median |
|---|---|---|---|---|
| Istrien | 2.136 € | 2.743 € | 3.427 € | rund 219.000 € |
| Kvarner | 2.179 € | 2.824 € | 3.457 € | rund 226.000 € |
| Zadar | 1.930 € | 2.598 € | 3.248 € | rund 208.000 € |
| Šibenik-Knin | 1.557 € | 2.350 € | 2.968 € | rund 188.000 € |
| Split-Dalmatien | 2.428 € | 3.333 € | 4.183 € | rund 267.000 € |
| Dubrovnik-Neretva | 1.766 € | 2.380 € | 3.506 € | rund 190.000 € |
| Stadt Zagreb | 2.405 € | 2.917 € | 3.390 € | rund 233.000 € |
Die Werte umfassen alte und neue Wohnungen. Neubauten mit Meerblick liegen in der Regel im obersten Bereich oder darüber.
Angebotspreis und Kaufpreis
Wer Inserate liest, sieht höhere Zahlen als die amtliche Statistik. Das Portal Nekretnine.hr nennt für September 2026 einen durchschnittlichen Angebotspreis von 3.940 €/m² für Kroatien, 4.126 €/m² für Dalmatien und 3.878 €/m² für Istrien.
| Gebiet | Angebotspreis September 2026 (Portal) | Kaufpreis Wohnung 2025 (Median, amtlich) |
|---|---|---|
| Kroatien | 3.940 € | 2.587 € |
| Istrien | 3.878 € | 2.743 € |
| Dalmatien | 4.126 € | 2.350 bis 3.333 € je Gespanschaft |
Direkt vergleichbar sind beide Spalten nicht: Das Portal zeigt einen Durchschnitt aus Inseraten für 2026, das Ministerium den Median aus Kaufverträgen für 2025. Die Größenordnung ist trotzdem aufschlussreich. Rechnen Sie mit Inseraten als Ausgangspunkt, nicht als Marktwert, und vergleichen Sie ähnliche Objekte im selben Ort.
Die teuersten Orte
Ausgewiesen sind nur Gemeinden mit mindestens zehn Verkäufen. Einzelne Spitzenwerte beruhen deshalb auf wenigen Verträgen und können stark schwanken.
| Familienhäuser | Median je m² | Wohnungen | Median je m² |
|---|---|---|---|
| Hvar | 8.148 € | Split | 4.068 € |
| Novalja | 2.872 € | Dubrovnik | 3.921 € |
| Dubrovnik | 2.551 € | Opatija | 3.830 € |
| Mljet | 2.263 € | Lovran | 3.615 € |
| Trogir | 2.164 € | Malinska-Dubašnica | 3.587 € |
| Rogoznica | 2.125 € | Umag | 3.552 € |
| Punat | 2.005 € | Punat | 3.539 € |
| Crikvenica | 1.974 € | Baška | 3.523 € |
Bei Häusern in den großen Küstenstädten lag der Median 2025 in Split bei 1.452 €/m², in Šibenik bei 1.074 €/m², in Zadar bei 778 €/m², in Rijeka bei 754 €/m² und in Pula bei 610 €/m².
Mehr zu Opatija und Umgebung steht im Artikel Wohnung in Opatija kaufen.
Wie weit die Preise auseinanderliegen
Innerhalb einer Region ist die Spanne groß. Die folgende Tabelle zeigt die Preise für Familienhäuser: Das günstigste Viertel der Verkäufe lag höchstens beim ersten Wert, die teuersten 5 % begannen beim letzten.
| Häuser in | Günstigstes Viertel bis | Median | Teuerste 5 % ab |
|---|---|---|---|
| Istrien | 204 € | 522 € | 2.977 € |
| Kvarner | 292 € | 748 € | 3.549 € |
| Zadar | 274 € | 616 € | 2.188 € |
| Šibenik-Knin | 355 € | 987 € | 3.222 € |
| Split-Dalmatien | 345 € | 839 € | 4.184 € |
| Dubrovnik-Neretva | 227 € | 481 € | 4.310 € |
Alle Werte gelten je Quadratmeter Grundbuchfläche.
Wo Häuser günstiger sind
Wer ein günstiges Haus in Kroatien sucht, findet es vor allem abseits der Küste. In den kontinentalen Gespanschaften lag der Median 2025 meist unter 200 €/m², in Vukovar-Srijem zum Beispiel bei 98 € und in Osijek-Baranja bei 176 €.
Lesen Sie solche Werte vorsichtig. Laut dem Bericht entstehen sehr niedrige Preise auch dadurch, dass im Vertrag der Gesamtpreis für die ganze Katasterparzelle steht, die in ländlichen Gegenden sehr groß sein kann.
Ein niedriger Preis hat fast immer einen Grund. Prüfen Sie Zustand, Zufahrt, Wasser und Abwasser, vor allem aber Grundbuch und Genehmigungen. Bei alten Häusern kommt die Renovierung dazu, die der Artikel Steinhaus kaufen und renovieren beschreibt.
Wie sich die Preise entwickeln
Das Statistikamt DZS meldet für das 2. Quartal 2026 einen Anstieg der Preise für Wohnimmobilien um 12,7 % gegenüber dem Vorjahresquartal. An der Küste waren es 9,0 %, in Zagreb 15,7 %. Die Zahlen sind vorläufig. Gleichzeitig ging der Markt zurück: 2025 wurden 17,7 % weniger Familienhäuser verkauft als im Jahr davor. Die Details stehen im Artikel Immobilienpreise in Kroatien.
Ob sich das fortsetzt, kann niemand seriös vorhersagen. Kaufen Sie, weil Ihnen Haus und Region gefallen, nicht wegen einer Preiswette.
Was zum Kaufpreis hinzukommt
Rechnen Sie bei einer Bestandsimmobilie mit Makler mit rund 8 % Nebenkosten, ohne Makler mit rund 4 %. Beim Neubau vom Bauträger entfällt die Grunderwerbsteuer von 3 %, weil Mehrwertsteuer anfällt, die meist im Preis enthalten ist. Bei einem Haus für 450.000 € sind das rund 35.300 € mit Makler.
Ihren eigenen Betrag berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner. Dazu kommen jedes Jahr die laufenden Kosten, etwa die Grundsteuer von 0,60 bis 8,00 € pro Quadratmeter Nutzfläche.
So ordnen Sie einen Preis ein
- Ähnliche Objekte vergleichen. Nutzen Sie den Preis je Quadratmeter Wohnfläche ähnlicher Häuser im selben Ort, nicht den Durchschnitt der Region.
- Angebot und Abschluss trennen. Inserate zeigen Wunschpreise. Die amtlichen Werte zeigen, was tatsächlich gezahlt wurde.
- Den Marktwert im Blick behalten. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Marktwert. Ein zu niedrig angesetzter Vertragspreis kann zu einer höheren Steuerfestsetzung führen.
Unser Angebot
Wir konzentrieren uns auf neuere Häuser, Villen und Neubauwohnungen an der Küste. Diese Objekte liegen über den Durchschnittswerten aus diesem Artikel. Bei jedem Objekt nennen wir den vollständigen Kaufpreis. Einen Überblick gibt die Seite Haus kaufen in Kroatien.
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Häufige Fragen
Einen amtlichen Durchschnitt nur für Häuser am Meer gibt es nicht. Als Orientierung dienen zwei Werte: Inserate verlangen in Istrien und Dalmatien rund 3.900 bis 4.100 €/m² Wohnfläche (Nekretnine.hr, September 2026). Tatsächlich gezahlt wurden für Wohnungen an der Küste 2025 im Median 2.350 bis 3.333 €/m². Bei Häusern lag der amtliche Median in den sechs Küstengespanschaften bei 481 bis 987 € je Quadratmeter Grundbuchfläche. Lage, Entfernung zum Wasser, Zustand und Genehmigungen bestimmen den Preis stärker als jeder Durchschnitt.
Weil sie sich laut Bauministerium nicht auf die Wohnfläche beziehen. Erfasst wird die Fläche aus dem Grundbuch, die oft Hof und Garten einschließt. Im Landesmedian waren das 513 m². Mit einem Wohnflächenpreis aus einem Exposé lassen sich die Werte deshalb nicht vergleichen.
2025 lag der Median für Familienhäuser in Hvar bei 8.148 €/m². Es folgten Novalja (2.872 €), Dubrovnik (2.551 €), Mljet (2.263 €), Trogir (2.164 €), Rogoznica (2.125 €) und Punat (2.005 €).
Vor allem im Binnenland. In den kontinentalen Gespanschaften lag der Median 2025 meist unter 200 €/m². Auch an der Küste gibt es große Spannen: Das günstigste Viertel der Häuser lag in Istrien bei höchstens 204 €/m², in Split-Dalmatien bei höchstens 345 €/m². Ein niedriger Preis hat fast immer einen Grund, etwa Zustand, Erschließung oder ungeklärte Unterlagen.
2025 lag der Median je nach Küstenregion zwischen 2.350 €/m² in Šibenik-Knin und 3.333 €/m² in Split-Dalmatien. Eine Wohnung mit 80 m² kostete damit im Median rund 188.000 bis 267.000 €. Das teuerste Viertel lag in Split-Dalmatien bei über 4.183 €/m².
Bauland kostete 2025 im Landesmedian 53 €/m². An der Küste liegt der Wert höher, zum Beispiel bei 71,51 €/m² in Istrien und 116,07 €/m² in Split-Dalmatien. Am teuersten waren Dubrovnik (258,10 €/m²) und Makarska (230 €/m²). Mehr dazu im Artikel Grundstück in Kroatien kaufen.
Quellen
- Bauministerium (MPGI) und Ökonomisches Institut Zagreb: Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2025 (PDF)
- Bauministerium (MPGI): Vorstellung des Marktberichts 2024 und 2025
- Statistikamt DZS: Preisindizes für Wohnimmobilien, 2. Quartal 2026
- Nekretnine.hr: Angebotspreise nach Region, September 2026 (Portaldaten, keine amtliche Quelle)
- Eurostat: House prices up by 4.0% in the euro area (2. Quartal 2026)
Stand: 1. November 2026. So entstehen unsere Inhalte. Dieser Artikel dient der Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Gebühren können sich ändern; maßgeblich ist die Prüfung im Einzelfall durch zugelassene Fachleute.
