Etageneigentum in Kroatien: was Wohnungskäufer wissen sollten

Etageneigentum ist in Kroatien die übliche Form, eine einzelne Wohnung zu besitzen. Es entspricht in den Grundzügen dem Wohnungseigentum in Deutschland und Österreich und dem Stockwerkeigentum in der Schweiz. Die Einzelheiten unterscheiden sich jedoch, und seit dem 1. Januar 2025 gilt für die Verwaltung von Mehrparteienhäusern ein eigenes Gesetz. Allgemeines zum Markt und zur Auswahl finden Sie auf unserer Seite Wohnung in Kroatien kaufen.

Was Ihnen beim Etageneigentum gehört

Das kroatische Eigentumsgesetz verbindet zwei Dinge untrennbar: einen Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie und das Eigentum an einem bestimmten Teil, meist einer Wohnung. Über diesen Teil dürfen Sie wie ein Alleineigentümer verfügen, also ihn nutzen, vermieten oder verkaufen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Damit das im Grundbuch stehen kann, muss die Wohnung eine selbstständige Nutzungseinheit sein. Das bestätigt die zuständige Behörde; ersetzen kann diese Bestätigung eine Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola), aus der die einzelnen Einheiten hervorgehen. Der Vorgang heißt in der Praxis etažiranje.

Prüfen Sie deshalb im Grundbuch, ob Ihre Wohnung als eigene Einheit eingetragen ist. Fehlt die Aufteilung, erwerben Sie unter Umständen nur einen Bruchteil am ganzen Haus.

Terrasse, Garten, Stellplatz: Was gehört zur Wohnung?

Nach dem Gesetz kann sich das Eigentum auf Nebenflächen erstrecken: offene Balkone, Terrassen, Keller- oder Dachräume, Hausgärten und Plätze für bis zu zwei Fahrzeuge. Die Fläche muss dafür klar abgegrenzt und zugänglich sein.

Vorsicht ist bei allem geboten, was nicht ausdrücklich zugeordnet ist:

• Im Zweifel gilt ein Teil als gemeinschaftlich. Das steht so im Eigentumsgesetz.
• Gemeinschaftliche Terrassen, Fassaden samt Fenstern und Türen, Dach und Tragwerk zählen zu den gemeinsamen Teilen, wenn der Eigentümervertrag nichts anderes regelt.
• Ein mündlich zugesagter Gartenteil ist kein Eigentum. Maßgeblich sind Grundbuch, Aufteilungsplan und Kaufvertrag.

Lassen Sie sich die Nebenflächen auf dem Plan zeigen und im Vertrag einzeln aufführen. Das gilt besonders bei Dachterrassen und Gartenanteilen.

Die Rücklage: Pflicht für alle Eigentümer

Die gemeinsame Rücklage (zajednička pričuva) finanziert Instandhaltung und Verwaltung des Hauses. Die Eigentümer zahlen monatlich auf ein eigenes Konto ein, der Betrag richtet sich nach der Wertfläche der Wohnung samt Zubehör oder nach den eingetragenen Miteigentumsanteilen.

Das Gesetz legt einen Mindestbetrag fest: 0,54 % des vom Ministerium veröffentlichten Baukostenrichtwerts je Quadratmeter Wertfläche im Jahr. Für die Anwendung in anderen Vorschriften beträgt dieser Wert derzeit 796,34 € je Quadratmeter. Rechnerisch ergeben sich daraus rund 4,30 € je Quadratmeter im Jahr. Für eine Wertfläche von 80 m² wären das etwa 344 € jährlich oder knapp 29 € im Monat.

Das ist die Untergrenze. Die Eigentümer können mehr beschließen, und die Wertfläche muss nicht mit der Wohnfläche im Exposé übereinstimmen. Fragen Sie deshalb nach dem tatsächlichen Monatsbetrag. Bei knappen Mitteln können zusätzlich Darlehen oder eine Anhebung für nötige Reparaturen hinzukommen; beides ist im Gesetz vorgesehen.

Zwei Regeln sollten Sie kennen:

• Gibt es kein gültiges Jahresprogramm für die Instandhaltung, zahlen die Eigentümer das Fünffache der zuletzt beschlossenen Rücklage.
• Wer seine Wohnung verkauft, bekommt seine Einzahlungen nicht zurück. Sie bleiben als Beitrag des Anteils in der Rücklage.

Wie sich die Rücklage in die übrigen Ausgaben einfügt, zeigt der Artikel Laufende Kosten einer Immobilie in Kroatien.

Wer das Haus verwaltet

Das Gesetz gilt für Mehrparteienhäuser ab vier Wohnungen, für gemischt genutzte Häuser mit mindestens drei Wohnungen und einem Geschäftsraum sowie für Geschäftshäuser und Blockgaragen. Für kleinere Häuser gelten die allgemeinen Regeln des Eigentumsgesetzes. Fragen Sie bei einem Haus mit zwei oder drei Wohnungen deshalb gezielt nach, wie Verwaltung und Rücklage geregelt sind.

In den vom Gesetz erfassten Häusern gibt es drei Rollen:

• Eigentümergemeinschaft (zajednica suvlasnika): alle Eigentümer zusammen, eingetragen in ein Register, mit eigener Identifikationsnummer (OIB).
• Vertreter der Eigentümer (predstavnik suvlasnika): beruft die Versammlung ein, stimmt sich mit dem Verwalter ab und kontrolliert ihn.
• Verwalter (upravitelj zgrade): eine eingetragene Firma oder Person, die Rücklage, Instandhaltung und Abrechnung führt. Die Eigentümer müssen einen Verwalter beauftragen. Ausnahmen gelten etwa, wenn das Haus nur einem Eigentümer gehört.

Grundlage ist der Eigentümervertrag (međuvlasnički ugovor). Er regelt unter anderem die Anteile, die Rücklage und die Nutzung gemeinsamer Flächen. Er gilt als geschlossen, wenn ihn die Mehrheit unterschreibt, und seine Beschlüsse binden alle. Einmal im Jahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden.

Die meisten Beschlüsse fallen mit einfacher Mehrheit der Anteile, etwa zum Verwalter, zum Jahresprogramm oder zur Höhe der Rücklage. Für manche Entscheidungen sind über 80 % nötig, zum Beispiel für einen Anbau oder eine Aufstockung. Sie können also auch dann gebunden sein, wenn Sie selten vor Ort sind.

Kurzzeitvermietung: erst die Zustimmung, dann die Gäste

Für Käufer, die vermieten möchten, ist das der wichtigste Punkt. Als Kurzzeitvermietung gilt jede Vermietung unter 30 Tagen. Dafür brauchen Sie vorab eine schriftliche Zustimmung:

1. von Eigentümern mit mehr als zwei Dritteln der Anteile und
2. von allen Eigentümern, deren Wände, Böden oder Decken an Ihre Wohnung grenzen.

Die Zustimmung wird für mindestens fünf Jahre erteilt und bindet auch künftige Eigentümer. Sie kann mit einfacher Mehrheit vorzeitig widerrufen werden, wenn die Hausordnung innerhalb von zwei Jahren dreimal oder öfter verletzt wird. Wer ohne Zustimmung vermietet, handelt ordnungswidrig. Das gilt auch, wenn ein Dritter die Wohnung betreibt.

Eigentümer, die schon vor 2025 kurzzeitig vermietet haben, müssen die Zustimmungen innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes einholen. Kaufen Sie eine bereits vermietete Wohnung, fragen Sie also nach dem Stand. Außerdem kann der Eigentümervertrag für kurzzeitig vermietete Wohnungen die doppelte Rücklage vorsehen.

Genehmigung, Pauschalsteuer und Kurtaxe erklärt der Artikel Ferienimmobilie in Kroatien vermieten.

Umbauen und Klimagerät: Was im Haus erlaubt ist

Auch innerhalb der eigenen vier Wände und am Balkon gibt es Grenzen. Balkone, Loggien und Terrassen dürfen an bestehenden Gebäuden grundsätzlich nicht überdacht oder geschlossen werden; zulässig ist das nur einheitlich für das ganze Haus und im Rahmen der Bauvorschriften. Klimageräte, Antennen und Leitungen gehören nicht an die Straßenfassade. Auf Balkonen oder Terrassen sind sie möglich, wenn man sie von öffentlichen Flächen aus nicht direkt sieht.

Die Hausordnung gilt auch für Mieter und Besucher, und Sie sind als Eigentümer dafür verantwortlich, dass sie eingehalten wird. Der Eigentümervertrag kann bei wiederholten Verstößen eine Zahlung zwischen 50 und 500 € vorsehen.

Neubau: Worauf Sie zusätzlich achten sollten

Beim Kauf vor Fertigstellung kann der Eigentümer des Grundstücks die Immobilie schon vorab in Anteile aufteilen und jedem Anteil eine künftige Wohnung zuordnen. Das Etageneigentum entsteht dann aber erst, wenn das Gebäude steht und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Lassen Sie im Vertrag festhalten, wer die Eintragung bis wann veranlasst.

Der Bauträger muss die Verwaltung innerhalb von 30 Tagen nach Rechtskraft der Nutzungsgenehmigung einem Verwalter übertragen, es sei denn, er bleibt alleiniger Eigentümer. Fragen Sie daher schon vor dem Kauf nach dem geplanten Verwalter, nach dem Entwurf des Eigentümervertrags und nach der vorgesehenen Rücklage.

Das gilt auch für Projekte aus unserem Angebot wie die Neubauwohnungen in Nova Vas bei Poreč oder die Neubauwohnungen in Matulji bei Opatija, bei denen Garten und Terrassen zum Angebot gehören. Alles Weitere zum Kauf vom Bauträger lesen Sie im Artikel Neubau vom Bauträger.

Checkliste vor dem Kauf

Fordern Sie beim Kauf einer bestehenden Wohnung diese Unterlagen an:

• aktueller Grundbuchauszug mit eigener Einheit und Nebenflächen
• Eigentümervertrag und Hausordnung
• Name des Verwalters und des Vertreters der Eigentümer
• aktuelles Jahresprogramm, letzter Jahresbericht und Stand der Rücklage
• Nachweis, dass für Ihre Wohnung keine Rückstände offen sind, und eine passende Regelung im Kaufvertrag
• Beschlüsse über geplante Arbeiten oder Darlehen
• bei Vermietungsabsicht: vorhandene Zustimmungen oder eine Einschätzung, ob sie erreichbar sind

Nach dem Kauf

Als neuer Eigentümer haben Sie eigene Pflichten. Melden Sie dem Vertreter der Eigentümer den Eigentümerwechsel innerhalb von 30 Tagen. Wohnen Sie nicht im Haus, teilen Sie ihm außerdem Ihre Wohnadresse mit. Wer vermieten möchte, informiert ihn vorher über diese Absicht, und auch Mieterwechsel sind innerhalb von 15 Tagen zu melden.

Wer im Ausland lebt, sollte außerdem klären, wie Einladungen und Beschlüsse ihn erreichen. Per E-Mail geht das, wenn die Mehrheit der Eigentümer es so vereinbart hat.